genus

歡迎您與我們連繫

對於每位客戶提供迅速、正確、及時的資訊並提出對客戶最佳的方案,一直是大陸通商專業事務所抱持的信念,我們專注於每個細節的堅持,目標成就令您滿意的服務。

Mascotte

市場買賣價差可否請求損害賠償?

一、案例:

         甲於民國97年1月11日與乙簽訂房地產買賣契約,雙方約定以新台幣1800萬元,購買房地。嗣後乙未給付剩餘尾款1100萬元,甲於同年9月30日解除買賣契約。嗣後,甲自行找房地鑑定估 價,估價較先前差了700多萬元,甲認為這是因為是與乙解除買賣契約致原預定要出售該房地受有市場買賣價差700多萬元之損害,於是向乙請求損害賠償。究竟乙是否要賠償市場買賣價差所造成的損害?

二、歷次判決見解:
(一) 第一審:臺灣臺北地方法院100年度重訴字第81號民事判決:
       「按民法第260條規定解除權之行使,不妨礙損害賠償之請求,並非積極的認有新賠償請求權發生,不過規定因其他已發生之賠償請求權,不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損 害,並不包括在內,因此該條所規定之損害賠償請求權,係專指因債務不履行之損害賠償而言。甲主張於97年9月30日解除系爭契約,當時系爭房地之市場價格,依公證報告書為10,336,247元,故乙應賠償因市場買賣價差造成原告之損害 7,663,753元等語,然甲所稱因市場買賣價差所造成之損害,於因果關係之認定上,核屬因系爭契約消滅(解除)所生之損害,而非乙遲延給付尾款1,100萬元所生之損害,是甲依法請求乙賠償此部分損害,自無理由。」

(二) 第二審:臺灣高等法院100年度重上字第457號民事判決:
         「次按民法第260 條規定解除權之行使,不妨礙損害賠償之請求,並非積極的認有新賠償請求權發生,不過規定因其他已發生之賠償請求權,不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消 滅所生之損害,並不包括在內,因此該條所規定之損害賠償請求權,係專指因債務不履行之損害賠償而言。損害賠償之債,以有損害之發生及有責任原因之事實,二者之間有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債,如不合於 此項成立要件者,即難謂有損害賠償請求權存在。查甲訴請乙請求履行契約事件,曾囑託鑑定系爭房地於97年10月1日正常價格為10,336,247元,有公證報告書在卷可稽。惟查,系爭房地經鑑定於97年10月1日之正常價格為10,336,247元,雖 低於兩造間約定價金1,800萬元,兩者間價差7,663,753元並非於系爭契約有效期間因乙遲延給付尾款之債務不履行所生之損害,而係因系爭契約解除後所生之損害,與乙遲延給付之間無相當因果關係。甲主張依民法第229條第1項、第231條 第1項、第216條規定,請求乙賠償系爭房地鑑定價格與買賣約定價金間之差額7,663,753元,係非有據。」

(三) 第三審:最高法院101年度台上字第1497號民事判決:
       「按民法第二百二十七條所謂之不完全給付,乃指債務人所提出之給付,係不符合債務本旨之瑕疵給付或加害給付者而言,與給付遲延之債務不履行,應屬有別。查乙尚未支付價金尾款,即未 曾為給付,乙自無瑕疵給付或加害給付之不完全給付責任可言。…至債權人依給付遲延之債務不履行規定請求損害賠償時,固無須就債務人之故意或過失等可歸責事由為主張及舉證,而應由債務人就不可歸責之事由致未為給付而不負遲延責 任,為主張及舉證,然債權人就其所受之損害,與債務人之給付遲延間,具有相當因果關係一事,仍應負證明之責。又不動產買賣之價格漲跌,繫於交易市場資金、政治、經濟環境及預期心理等諸多因素,是在債務人遲延中,縱債權人或許 因市場價格漲跌而於計算上有所獲利或虧損,然此僅屬可能而已,尚不具客觀確定性自不能請求損害賠償。本件因甲並未於乙給付遲延中出售系爭房地,已難認受有系爭房地市場買賣價差之損害,又縱或受有損害,於甲主張及證明該損害與 給付遲延有相當因果關係前,亦難令乙負債務不履行之損害賠償責任。」

三、結論:
        看完三則判決後,不難看出各級法院針對本件案例都採取相同之見解,原因一價差產生的損害不是因為乙遲延給付尾款所造成,而應該是解除契約後所生的損害才對;原因二甲不能證明給付 遲延與價差所造成的損害之間有相當因果關係;原因三不動產價格之漲跌起伏本來就充滿了不確定,這中間有太多的因素互相影響,所以要以此請求損害賠償恐有一定的難度,以上所述正是甲無法向乙請求損害賠償的原因,往後若是碰到相 同的案例時,恐怕要想想如何克服這三個要點才能請求損害賠償。