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大樓屋頂平台遭占用,即屬侵害其他共有人之權利

一、案例:
        甲為A大樓2樓之住戶,乙為A大樓4樓之住戶,乙在101年10月購買該4樓房屋,將頂樓加蓋之套房進行裝修後出租他人。甲與其他住戶認為乙之行為不僅損害大樓安全,且套房出租後會增 加大樓出入人員之複雜性,影響住戶品質,但乙認為頂樓加蓋之套房由4樓住戶使用管理已行之有年,其他住戶多年來也不曾干涉,理所當然地認為有默示的分管契約存在,所以可以自由使用套房。甲及其他住戶該如何主張權利呢?

二、法律概念:
(一)區分所有建築物:
         區分所有建築物係數人區分一建築物而各有專有部分,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有。基於所有權標的物獨立性之原則,其專有部分須具有構造 上及使用上之獨立性,並以所有權客體之型態表現於外部。其中所謂構造上之獨立性尤應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在,始足當之。【參照最高法院99年度台上字第1150號民事判決】
         大樓屋頂平台應由全體住戶共同使用,自係大樓各區分所有人之共有部分,縱未經登記,仍不失其共有之性質。共有人對於共有物之特定部分使用收益,仍須徵得其他共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意,或於98年1月23日民法修正前經全體共有人協議,如不顧其他共有人之利益,而就共有物之全部或一部任意使用收益,即屬侵害他共有人之權利。【參照臺灣高等法院103年度上字第104號民事判決】

(二)默示之意思表示:
         所謂默示之意思表示,除依表意人之舉動或其他情事,足以間接推知其有承諾之效果意思者外,倘單純之沉默,依交易上之慣例或特定人間之特別情事,在一般社會之通念,可認為有 一定之意思表示者,亦非不得謂為默示之意思表示。【參照最高法院99年度台上字第790號民事判決】。易言之,沉默係單純之不作為,並非間接意思表示,除法律或契約規定外,原則上不生法律效果。【參照臺灣高等法院103年度上字第104號民事判決】

(三)分管契約:
         全體共有人間得以契約,就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定,此契約於實務上稱之為「分管契約」。分管契約不以訂立書面為必要,明示或默示均可成立,對內而言,訂立 契約之共有人當然應受契約之拘束,惟若共有人中有人將應有部分讓與第三人時,受讓人在明知或可得而知的情況下仍應受分管契約之拘束,亦即因善意不知亦無可得而知的情況下即不受分管契約之拘束【參照最高法院48年台上字第1065號 判例及司法院大法官會議釋字第349號解釋】,此時,除非受讓人同意,否則原先訂立之分管契約將歸於消滅,有鑑於此,為維護共有物管理關係之安定性,民法物權篇於民國98年1月23日修正公布的條文裡特別增訂了第826條之1第1項經登 記即得對抗第三人之規定,使分管契約經登記後,藉由公示方式產生物權的效力,拘束受讓人以維持共有人間分管契約之安定性。

三 、法院判決:臺灣高等法院103年度上字第104號民事判決(節錄)
         A大樓係四層樓公寓屬區分所有建物,其屋頂平台自屬全體區分所有權人之共有部分,任一區分所有權人本於其應有部分,均有權使用頂樓平台,未經其他共有人同意,任一共有人均不得為排 他性之獨占使用,而妨礙其他住戶使用;如欲獨占使用,則須徵得其他共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意,或經分管協議,或有其他合法權源,始得為之,否則即屬無權占有。
        證人即A大樓4樓前屋主丙證稱:伊購買4樓時,頂樓即有加蓋,有一面磚牆及鐵皮屋頂,伊購買後另將三面以鐵皮圍起來,當時並未徵得其他住戶同意,伊出售4樓給乙時,有告知頂樓是 違建,建管處有拍過照,而且不保證不會被拆,可見乙購買4樓時即已明知頂樓加蓋曾經遭舉報違建而拍照列管。又乙所提出不動產買賣契約書之標的物現況說明書雖於「是否有增建部份」欄位勾選「是」、「頂樓增建」、「陽台外推」等 選項,以及於「增建部份是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄位勾選「否」選項,僅能認為出賣人未盡告知義務,難以認定大樓全體區分所有人間對頂樓平台有默示分管契約存在。
        另現代都市生活忙碌,公寓大廈鄰居多屬陌生,多無管理組織,住戶共有權利意識淡薄,對於鄰居從事修繕、增建所產生之噪音,多予以容忍,而未注意及頂樓有增建情形,但此沉默係 單純之不作為,並非以舉動或其他情事間接為意思表示,不生默示同意之法律效果。再者若共有人曾同意屋頂平台由頂樓住戶增建,理當不致於遭舉報違建,而頂樓加蓋確實遭到查報,顯見大樓全體區分所有人並未就頂樓平台成立默示分管契約。
        乙向丙購買A大樓4樓房地及頂樓加蓋,而其並未經全體區分所有權人同意而違法興建,且乙取得頂樓加蓋之事實上處分權後,另於屋內裝潢隔間使用,並排除其他共有人使用,自屬無權 占有頂樓平台。依民法第767條第1項中段及第821條規定,甲及其他住戶得請求乙拆除頂樓加蓋,並將遭占用之頂樓平台返還甲及其他全體住戶。

四、相關法條:
民法第799條:
「稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。(第1項) 前項專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。(第2項)
專有部分得經其所有人之同意,依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用;共有部分除法律另有規定外,得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。(第3項)
區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分,依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者,從其約定。(第4項)
專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利,不得分離而為移轉或設定負擔。(第5項)」

民法第799-1條:
「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔,由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者,不在此限。(第1項)
前項規定,於專有部分經依前條第三項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者,準用之。(第2項)
規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之。(第3項)
區分所有人間依規約所生之權利義務,繼受人應受拘束;其依其他約定所生之權利義務,特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者,亦同。(第4項)」

民法第826-1條第1項:
「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。」

民法第767條第1項中段:
「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」

民法第821條:
「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。」